丁祖昱:房地产营改增和房价没有半毛钱关系
点击:1036 添加时间:2016-03-09 10:35:00 信息来源:中房网
  今天讨论营改增能不能降低房价,实际是多此一举!   3月5日,总理在政府工作报告中明确指出建筑业、房地产业、金融业、生活服务等行业要实行营改增,并给出时间表5月1号。   从两年前就传的沸沸扬扬的营改增,在建筑和房地产行业终于要落实了,这也是仅存的尚未营改增的大头之一,除了房地产、建筑业之外,还有一个大头就是金融业,这几块占比高达81.8%。房地产和建筑业营改增之所以迟迟没有推出,最核心原因还是地方的利益分配问题,毕竟房地产相关税收占到了地方政府税收的“大头”,而营改增之后,“大头”要交给中央,地方政府毫无积极性可言。   另外,最近关于房价暴涨的讨论也如火如荼,那么,自然有人将营改增和房价涨跌联系到一起,认为营改增之后房价有下跌的空间,因为总理也明确表示营改增是要降低企业税赋,确保“只低不高”。“税”低了,“价”是否也会降低,我找到了2014年11月26日写的一篇《地产“营改增”,房价是涨还是跌?》的旧闻,发现里面的观点今天依然适用,我略微修改一下,继续供大家参考。   在讲三个观点之前我们还要做一些新的补充,就是营改增的具体细节非常不明确。   一是是时间表,政府工作报告当中提到的5月1日,只是将试点范围扩大到房地产行业的时间;二是税率也不明确,只不过是大家都在猜是11%;三是抵扣项也没有最终明确。也就是说到目前为止也没有看到营改增的实施细则,但好在还有两个月的时间就要尘埃落定,不妨我们今天也猜测一回。   第一,税改之后税收差额本身就很小。目前的税率,大家都判断是11%,按照11%的税率计算,直接抵扣可能会比原来略高,但由于总理承诺了只低不高,那么是否还有虚拟的抵扣项给出来确保最终的税赋关系。所以实际纳税额减少的比例并没有几个百分点,甚至很多情况下,基本上和原来税率没有差异   第二,不是成本决定房价,而是市场决定房价。当前市场,楼盘成本5万元/平米,如果市场可以卖6万,没有一个人会卖5.9万元/平米;但是如果市场只能卖4.5万元/平米,企业也不会死扛着要卖5万元/平米,导致卖不出去只能等死。所以不是成本决定价格,而是市场决定的。   第三,税收成本降到一定程度会对当前房价产生一定有利影响。今年以来部分三四线城市供大于求的状况明显,压力巨大。在这样的情况下,很多项目都是贴着成本在卖,有的甚至是亏本甩卖。所以如果现在税负成本能够大大降低的话,房价的下行空间也会更大。但我们只能说如果税负成本的明显下降那会对房价有一定影响,是充分条件,而不是必要条件。   今天讨论营改增能不能降低房价,实际是多此一举。三四线城市不用营改增,但是由于供大于求的情况,房价还是在走弱;对于一二线城市,还不如考虑下整体的供求状况,通过规划、土地出让等来改善供求关系,通过低端的保障房建设等解决中低收入人群的住房问题,才真正会对房价有影响。
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